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Jogada certeira

Com crise ou sem crise os imóveis continuam sendo uma ótima opção de investimento.
Quem apostou, não se arrepende

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Cem em cada cem brasileiros têm ou já tiveram o sonho da casa própria. A crise financeira internacional, que chegou com tudo ao Brasil em outubro do ano passado, ameaçou frear esse sonho. A considerar os números do mercado imobiliário, porém, tudo indica que o furacão, cujas consequências na economia ainda são desconhecidas, não deixou abalos muito fortes na confiança de quem deseja comprar um imóvel. Pesquisa do Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (Secovi-MG) e do Instituto de Pes­qui­sas Econômicas e Administrativas da UFMG (Ipead) mostra que o valor médio dos apartamentos vendidos em Belo Horizonte em 2008 subiu 23,6%. “O mercado continua caminhando”, afirma o presidente do Secovi-MG, Ariano Cavalcanti de Paula.

O que significa boas oportunidades para quem quer investir na área. A demanda reprimida ainda é alta, ou seja, há muito mais procura do que oferta de imóveis no país. “Os lançamentos das construtoras aumentaram no ano passado, mas bem menos do que o necessário”, explica Ariano. A matemática é simples: se a demanda é grande e não há imóveis suficientes para atendê-la, o preço sobe. E aí, é claro, ganha quem já comprou o seu.

Para quem ainda está pensando no assunto, há vários sinais de que a valorização imobiliária continuará acontecendo nos próximos anos. Em primeiro lugar, a expectativa de que haveria um crescimento estrondoso no mercado em 2008 não ocorreu. A pesquisa do Secovi-MG/Ipead, feita com base no levantamento das emissões do Imposto sobre Transações de Bens Imóveis (ITBI) de janeiro a novembro, aponta redução de 0,9% nas transações de apartamentos em comparação com o mesmo período de 2007. Nos últimos quatro anos houve um incremento de apenas 16,2% no número de unidades vendidas, que passou de 2.062 para 3.321 ao ano – menos de 300 por mês. “Se esse boom não ocorreu, então há muito espaço para crescer. O ciclo virtuoso do mercado imobiliário brasileiro está apenas começando”, salienta Ariano.

O tamanho do deságio entre o imóvel novo e um usado acima de oito anos de idade, que pode chegar a 30%, também indica que existe margem para valorização, e é outro atrativo ao investimento. Por fim, os recursos para financiar a compra da casa própria continuam abundantes. “E com taxas, em alguns casos, até melhores que antes da crise”, reforça.

Adquirir imóveis como estratégia patrimonial não é nenhuma novidade quando o assunto é dar conselhos financeiros, e não só em períodos de turbulência econômica. Especialmente para os mais conservadores, ter um ativo real como uma casa, apartamento ou sala comercial, no longo prazo, representa um porto seguro, com vantagens que nenhum outro investimento possui. Mesmo quando os preços são afetados, em eventuais momentos de crise para o setor. Afinal, quem nunca pensou na possibilidade de comprar imóveis com o intuito de alugar e tirar deles uma renda certa e segura no final do mês?

O presidente da Fiat, Cledorvino Belini, investe no ramo de imóveis desde o início dos anos 1980. Por gosto, mas também pela rentabilidade do negócio. Atualmente, seu foco são os apartamentos de médio-alto padrão, que ele compra na planta para revender, muitas vezes ainda em construção. “Mesmo com a crise, o mercado imobiliário continua bem”, justifica. Apesar da forte valorização, ele acredita que os imóveis ainda são baratos no país. “Talvez os preços fiquem estáveis este ano, mas há espaço para subir. Para fazer negócios nessa área é preciso pensar no longo prazo”, aconselha Belini, que também é um investidor (e amante) de automóveis antigos, clássicos e de coleção. “Além do prazer de possuir e conservar, o retorno financeiro é excelente”, diz ele.

O empresário Artur Eliezer Pinto Maciel desde fevereiro de 2007 também aposta suas fichas no negócio imobiliário. Naquela época comprou um apartamento de quatro quartos, na planta, em um bairro de classe média alta de Belo Ho­rizonte. A previsão de entrega ainda é junho de 2010. Mas, segundo Maciel, o imóvel já vale o dobro do que pagou dois anos atrás. “Comprei com um desconto de 30% por estar na planta. Além disso, a valorização que estava prevista até o final da obra já foi superada”, conta ele.

Entusiasmado com ganhos tão expressivos, resolveu redirecionar to­das as suas aplicações financeiras para os imóveis. Já adquiriu mais três apartamentos similares ao primeiro e na mesma região, e uma quarta unidade em outra área da cidade. Em um, pretende morar com a família. Os demais fo­ram comprados pensando no futuro dos três filhos, e ficarão alugados até que os herdeiros cresçam e queiram se mudar de casa. “O imóvel é segu­ro, ao contrário de outros investimentos que perderam credibilidade com a crise”, analisa Maciel. E aconselha: “Mesmo financiada, a compra vale a pena. Ao final, a valorização acaba sendo maior que os juros do empréstimo.”

A estratégia do empresário parece corroborar com o que pensa o diretor da RKM Engenharia (construtora especializada em apartamentos de alto luxo na capital mineira) Ricardo Alfeu. “O mercado imobiliário é a bola da vez no Brasil. A postura mais cautelosa dos consumidores, adotada no final do ano passado, desaqueceu um pouco as vendas, mas elas já foram retomadas em janeiro. Além da demanda estar forte, hoje há crédito disponível nas instituições financeiras. Até 2004, somente as construtoras financiavam.” Os reajustes de preços dos imóveis que se deram principalmente a partir de março do ano passado não inibirão novas valorizações, na opinião do executivo. E não há negócio melhor, de acordo com Alfeu, do que comprar uma unidade na planta para revender em no máximo três anos após a conclusão da obra. “Nenhuma aplicação atualmente é mais rentável do que essa. O ganho chega a ser 9% superior à rentabilidade do CDI”, afirma ele, referindo-se aos Certificados de De­pósito Interbancário que lastreiam as operações entre os bancos e cuja taxa média diária é utilizada como parâmetro para a rentabilidade de fundos como os DI, por exemplo.

Dá para entender porque os investidores mais atentos, quando sentiram os tremores da Bolsa de Valores, no segundo semestre do ano passado, resolveram migrar para a compra de imóveis. Foi um movimento forte que ocorreu de agosto a novembro. É baseada nessa realidade que a RKM espera um crescimento de 50% no seu faturamento para 2009. A construtora não só irá manter os lançamentos previstos co­mo pretende ampliar sua fatia do mercado, até agora restrita aos apartamentos de alto e altíssimo luxo na zona sul de Belo Horizonte. “Passaremos a atuar também no mercado voltado para a classe média”, informa Alfeu.

Um nicho, aliás, onde estão as melhores oportunidades de retorno em aluguel, junto com as moradias para baixa renda e os imóveis comerciais. Nesses últimos, o aumento de preços em 2008 chegou a 14,42%, enquanto a oferta caiu 2,07%, de acordo com a pesquisa do Secovi/MG/Ipead. A locação de imóveis residenciais em geral ficou 15,29% mais cara, mas ao contrário dos imóveis comerciais, foi acom­panhada por aumento da oferta, de 36,54%.

Bons ventos para quem inves­te, dificuldades para quem quer sair do aluguel. A professora de história Izabela Ferreira procura um apartamento de três quartos na região centro-sul de Belo Horizonte para morar. Pretende dar uma entrada e financiar o restante. “Não está nada fácil”, reclama. Ela garante que há muitos imóveis com o perfil que deseja sendo oferecidos, mas os valores não estão colaborando para a compra. “O patamar de preços está muito elevado. É preciso ter cautela.” A professora acredita que possa haver uma queda de preços nos próximos meses. “Para fechar negócio, aguardo apenas uma boa oportunidade.” Na ordem de especialistas, porém, o caminho é inverso: a hora é de especular.