De tão incorporados à paisagem urbana, se transformaram em espécie de prédios-fantasmas. É preciso olhar bem para percebê-los em seu espaço, incompletos, com os tijolos à mostra, ainda sem reboco, já um tanto sujos, azulejos quebrados ou com pichações sobrepostas. Como o caminhar é corrido e os olhos se acostumam, é possível que você já tenha passado por prédios com obras abandonadas algumas dezenas de vezes. E nem tenha percebido. Estão em toda parte, em áreas nobres como o Sion ou em bairros como o Barro Preto, Prado, Jardim América, Buritis, Carlos Prates. Como não há estatística, difícil saber quantos são. Pior ainda tentar descobrir seu histórico e entender por que passaram de projeções residenciais e comerciais ao abandono. Quando há informações, o foco maior é a paralisia – das obras, da Justiça. Resta a espera. Mas qual o impacto dessa ociosidade para o espaço urbano, o mercado imobiliário e o que pode ser feito para diminuir o número desses prédios abandonados em Belo Horizonte?

O empresário Antônio Bitarães é proprietário de um prédio com obras paralisadas em plena rua Rio Grande do Sul, quase esquina com avenida Amazonas, no Barro Preto. O prédio, comprado em 2009, é esqueleto de projeto iniciado em 1978, quando a proprietária era a Encol S.A e a previsão era de que o edifício Castro Alves tivesse 15 andares, 120 apartamentos, três pavimentos de garagem. Com a falência da empresa, a obra foi assumida pela construtora Santa Marta, e novamente paralisada em 1995. Quando Bitarães adquiriu o prédio, o primeiro passo foi a tentativa de renovação do alvará de construção para a continuidade das obras.

“Mas, até hoje, estou na promessa dessa renovação. O argumento da prefeitura é o de que houve mudanças na lei de uso e ocupação do solo, por isso a demora”, diz. Os planos são, tão logo saia a permissão para as obras, terminar a construção e entregar algumas unidades que já foram comercializadas. “Há condôminos que já estão algum tempo no prejuízo”, completa.

O empresário Mateus Ramirez é dono de um apartamento no edifício Samambaias, na rua Patagônia. Localizado em um dos pontos com o metro quadrado mais caro de BH, o bairro Sion, a obra não foi adiante. No final de 1996 e início de 97, chuvas fortes provocaram a saturação do solo e rompimento de toda a encosta, derrubando um muro e invadindo o térreo e o subsolo do prédio. Um processo para que a empresa responsável pelo seguro do edifício faça os reparos já corre na Justiça. “É um processo que se arrasta há anos”, diz Ramirez.

Se for para colocar na ponta do lápis, um prédio ocioso ou uma obra abandonada só trazem perdas. Segundo o arquiteto urbanista Christiano Ottoni Carvalho, há desde o impacto negativo na imagem urbana local, até questões, igualmente negativas, ligadas ao meio ambiente urbano, ao mercado imobiliário, à questão da segurança e da violência.

É impossível generalizar, mas alguns indícios mostram porque houve essa paralisação ou ociosidade de alguns espaços urbanos. Entre eles, estão, segundo Carvalho, problemas históricos de investimento, financiamento e produção do espaço urbano nas últimas quatro décadas, além dos problemas que dizem respeito à legislação urbana de uso e ocupação do solo e regularização fundiária. “Nos últimos 40 anos, observamos no Brasil uma retração ou estagnação, tanto dos investimentos privados quanto públicos na produção de novos imóveis e de novos espaços urbanos dotados de infraestrutura adequada”, afirma o arquiteto urbanista.

Carvalho explica que o financiamento da dívida pública durante esse período resultou em dois tipos de problemas distintos. “Um, primeiro, seria o fato de que muitos investimentos imobiliários se iniciaram e não vieram a termo por falta de linhas adequadas de financiamento que facilitassem a comercialização dessas unidades, resultando na interrupção do investimento financeiro e também no abandono do processo de produção do imóvel.”

O segundo foi a falta de oferta de programas mais amplos de habitação, urbanização e infraestrutura por parte do poder público, que contribuiu para a distorção do mercado imobiliário. “Esse setor sempre conta com uma oferta reduzida de áreas urbanizadas e acaba por supervalorizar as poucas áreas que contam com infraestrutura adequada”, diz.

O resultado, segundo o arquiteto, é a retroalimentação de um ciclo de especulação imobiliária que gera espaços ociosos, abandonados, que por vezes são reservados e servem como estoques reguladores para garantir valores elevados no mercado imobiliário. “O mercado tira proveito de melhorias e infraestrutura urbana pagas pelo poder público e que acabam por elevar, no médio prazo, o valor de terrenos ou imóveis vazios.”

A reportagem procurou a Secretaria de Regulação Urbana da prefeitura para saber mais detalhes sobre o prédio inacabado de Bitarães e o localizado na rua Patagônia ou se há algum projeto para a resolução do problema de obras inacabadas ou prédios ociosos. Não houve um retorno específico do órgão que, em informação enviada por e-mail, fala da regra geral do Código de Edificações do Município. A lei permite que obras paralisadas sejam retomadas desde que o interessado obtenha o alvará de construção na Secretaria Municipal Adjunta de Regulação Urbana (Smaru). O número do processo de Bitarães para essa renovação é o 1.057.368.87.00.

Se o caso envolver outros prédios abandonados ou obras paralisadas, a regra geral é responsabilizar diretamente o proprietário pelos danos ou prejuízos causados ao município e a terceiros. “Quando a obra paralisada oferecer risco à segurança da população, o proprietário ou responsável técnico pela obra é notificado para tomar providência”, diz o documento. Se não o fizer, pode ser multado em 9.395,35 reais ou, em casos extremos, ser obrigado a demolir a obra.

Para o arquiteto Christiano Ottoni Carvalho há ações que podem frear casos de obras paralisadas que se transformaram em instrumento de ganho e enriquecimento individual, em detrimento dos interesses da coletividade. Cita um instrumento do Estatuto das Cidades que prevê a adoção de tarifação diferenciada para onerar os proprietários desses imóveis. “Essa adoção do IPTU progressivo para imóveis ociosos ou abandonados, observaria uma tarifação progressiva sobre seu valor venal e, no limite, até a perda do próprio imóvel que seria restituído à municipalidade como forma de quitação de impostos devidos e gerados pela sua condição de imóveis ociosos.”

O presidente do Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais, Ariano Cavalcanti, reforça a depreciação que um imóvel desocupado pode causar em seu entorno. Ele exemplifica como boa a solução dada à obra inacabada do Hotel Beira Rio, no centro da cidade, que se transformará no hotel de luxo Golden Tulip. Também da revitalização dos prédios chamados de Torres Gêmeas, ou da conclusão das obras do edifício conhecido como Balança Mas Não Cai. “Acho que a tendência é a diminuição desses prédios abandonados, porque um imóvel desocupado ou obra inacabada, na maioria das vezes, deprecia muito seu entorno. Quando soluções são encontradas para a resolução do problema, acabam se transformando em benefício para a cidade”, diz.

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